濟南西客站片區(qū)一新建小區(qū)的居民近日發(fā)現(xiàn)，自己小區(qū)樓下劃出的小院占用的居然是公共綠地。原本屬于所有業(yè)主的區(qū)域卻被圈起來送給了少數(shù)業(yè)主。
有一樓的業(yè)主裝修時將綠地全部破壞，封起了陽光房。齊魯晚報·齊魯壹點 記者劉雅菲 攝有一樓的業(yè)主裝修時將綠地全部破壞，封起了陽光房。齊魯晚報·齊魯壹點 記者劉雅菲 攝
開發(fā)商又會如何解釋小院的問題呢？在采訪中，該小區(qū)開發(fā)企業(yè)一位工作人員表示，“我相信在全國，很多開發(fā)商的樓盤里都會有小院這種方式。”該工作人員表示，“我們的出發(fā)點在于很多人想擁有一個很小的院子，哪怕種種菜、養(yǎng)養(yǎng)魚，所以說從需求上考慮，我們就規(guī)劃了這個東西。”
據(jù)業(yè)主介紹，在銷售的時候，置業(yè)顧問表示小院是贈送的，但采訪時該工作人員表示：“這個小院不屬于贈與，小院只能用于小區(qū)的綠化，最早是用類似于冬青帶簡單地隔起來，有一個半封閉的小院。然后我們在銷售的時候也說了，這塊綠地實際上是業(yè)主來領(lǐng)養(yǎng)，業(yè)主有管理小院的職責。”
“而且在售房的時候，二樓及以上的業(yè)主，他們知道一樓有小院這種形式，如果想購買一樓的這種產(chǎn)品，要付出相對多一點的成本。”該工作人員表示，這個小區(qū)的樓間距非常大，和濟南其他小區(qū)相對比來說，現(xiàn)有綠地面積非常充足。“業(yè)主相互之間的對比心理肯定是有的，我們也理解，也希望能夠做到相互理解。作為開發(fā)商，我們肯定要賣產(chǎn)品，而且產(chǎn)品確實是有差異化的，有些人就是希望多花一點錢，買一個好一點的生活環(huán)境、生活空間，這是可以理解的。”
沒有小院的業(yè)主認為小院沒有規(guī)劃，侵占了公共綠地。該工作人員表示，“買房的時候，如果提出這個訴求是沒有問題的，但是已經(jīng)買完房子了，這個時候，就好像孩子已經(jīng)生下來了，你再給塞回去是不可能的吧。而且一樓的住戶他們也是付出了成本的，現(xiàn)在說要收回院子，退給他們相等比例的錢，人家可能都不愿意了。”
“目前（小院）這個事情已經(jīng)成了既定事實，而且我們也沒有損害到別人的利益。”該工作人員說：“小院屬于公共景觀的部分，規(guī)劃局不會批這個東西。”
同時，該工作人員表示，“一開始我們就非常確認這一點，（小院）不能屬于個人，它不是一個確定的權(quán)利，而且這個小院的使用自由度是受到非常大的限制的，它是屬于景觀的一部分。”
既然屬于公共景觀，為什么已經(jīng)建成的一期項目內(nèi)，有業(yè)主在院內(nèi)建了小路和魚池，而開發(fā)商和物業(yè)并沒有制止呢？對此，該工作人員表示，小院里鋪個小石頭路，從景觀的概念上去想，并沒有產(chǎn)生破壞，“這個景觀不與我們小區(qū)的景觀沖突的話，我們是不會攔著的。因為整體還是景觀，他們沒有說在這里搭房子什么的。”
綠地屬公共所有，開發(fā)商可能構(gòu)成侵權(quán)
其實，“買房送小院”在濟南并不少見。記者走訪了三個宣傳中提到“買房贈小院”的在售樓盤，售樓人員均表示的確有小院贈送，而且小院只有使用權(quán)并沒有產(chǎn)權(quán)。還有一個樓盤的置業(yè)顧問明確表示，小院就是圈占了公共綠地建設(shè)的，但是他同時表示購房者不必擔心，關(guān)于小院的內(nèi)容會寫到合同當中，擁有了小院的使用權(quán)，購房者可以隨便使用，種菜、種花都可以。
關(guān)于小區(qū)公共綠地的權(quán)屬，物權(quán)法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。對此，山東舜翔律師事務(wù)所王建華律師表示，如果規(guī)劃沒有變更，且沒有經(jīng)過全體業(yè)主的同意，開發(fā)商無權(quán)私自變更這些公共綠地的用途，或者將其圈占起來贈送給部分業(yè)主。也就是說，對這些公共綠地，開發(fā)商無權(quán)賣給消費者。時女士所住的小區(qū)，如果沒有合法的規(guī)劃手續(xù)，開發(fā)商將公共綠地圍成小院贈送給個別業(yè)主的行為可能構(gòu)成侵權(quán)，開發(fā)商和業(yè)主簽的合同中涉及這一部分的內(nèi)容，也極有可能會因為違反法律的強制性規(guī)定而歸于無效，業(yè)主可以提出來，確認這一塊無效。
同時，王建華表示，因為贈送小院，開發(fā)商賣給業(yè)主房屋的時候，這個價位應(yīng)該是高的，如果小區(qū)的小院被收回，恢復(fù)了綠地原狀，極可能會給一樓的業(yè)主造成損失，屆時一樓業(yè)主可以合同相對方違約為由，要求其賠償己方因此遭受的損失，并要求對方承擔違約責任。
“業(yè)主可以成立一個業(yè)主大會，由業(yè)主代表來向侵害他們共同所有權(quán)的業(yè)主、開發(fā)商以及物業(yè)主張權(quán)利，以他們?yōu)楣餐桓妫笏麄儊沓袚謾?quán)責任，停止侵害、排除妨害、賠償損失。通過訴訟途徑，達到恢復(fù)小區(qū)綠地的原本使用途徑的目的。”王建華說，此外，為了防止這種情況的發(fā)生，以后業(yè)主在購房時除了仔細查看購房合同約定外，最好再向開發(fā)商提出出示向有關(guān)部門報建的規(guī)劃設(shè)計，以便確認自己購買房屋的合法性。
在馮女士向物業(yè)反映情況時，物業(yè)曾表示在購房合同中關(guān)于公共區(qū)域的界定里有一條，任何業(yè)主擁有獨立使用權(quán)及開發(fā)商保留的地方并不屬于公共區(qū)域，因此樓上沒有小院的業(yè)主已經(jīng)自愿放棄了這一部分公共區(qū)域的權(quán)益。
對此，王建華認為，根據(jù)合同法第四十條的規(guī)定，在格式合同當中，提供格式合同的一方限制對方主要權(quán)利，加重對方義務(wù)的，該條款無效。如果上述情況屬實，那么業(yè)主的公共區(qū)域共有權(quán)顯然受到了限制，可以向法院請求該條款無效。、
